Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Borçlar Kanunu

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Borçlar Kanunu

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasındaki belirli payların mülkiyetini yükleniciye devretme borcu altına girdiği, buna karşılık yüklenicinin de arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etme ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları devretme borcu altına girdiği bir sözleşmedir. Bu çalışmada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tanımı, hukuki çerçevesi ve uygulamada karşılaşılan sorunları ele alacağız.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Çerçevesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen (synallagmatik) sözleşmelerden olup, yüklenici arsa üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenirken, arsa sahibi ya da sahipleri de edim olarak belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi taahhüt eder (Erman, H., 2010; Coşkun, G., 2010).

Bu sözleşme, Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmemiştir. Ancak, sözleşme yapma serbestisi ilkesi çerçevesinde böyle bir sözleşme yapılabilir. Sözleşmenin, bir taşınmazı konu alması sebebiyle resmi biçimde yapılması gerekmektedir. Zira, 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 213. (TBK 237.), 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706., Noterlik Kanunu’nun 60. ve Tapu Kanunu’nun 26. maddelerinde taşınmazların satışına dair sözleşmelerin resmi şekilde yapılacağı düzenlenmiştir.

Geçerlilik Şartı ve İstisnalar

Resmi şekil şartı, ispat değil geçerlilik şartıdır. Resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler, kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacaktır. Ancak, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir. Bu karar, Medeni Kanun’un 2. maddesini gözeterek açılan tescil davalarını kabul edebilir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 1988).

Alacağın Temliki ve Uygulaması

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, edimini yerine getirdiğinde doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye devredebilir. Bu durum, alacağın temliki hükümlerine tabi olup, Borçlar Kanunu’nun 162. (TBK 183.) ve sonrasında düzenlenen alacağın temliki hükümlerine göre yapılır (Oğuzman, M. K. & Öz, M. T., 2013).

Yargıtay Kararları ve Uygulama Örnekleri

Yüklenicinin kişisel hakkını devretmesinin en önemli sonucu, devredilen arsa payı alacağının yüklenicinin mal varlığından çıkıp, devralan üçüncü kişinin mal varlığına geçmesidir. Bu devir anlaşması ile yüklenici, arsa payı alacağı üzerindeki tasarruf yetkisini kaybeder. Dolayısıyla, yüklenicinin bu alacak üzerinde artık herhangi bir şekilde tasarruf etmesi mümkün değildir (Yargıtay HGK, 02.07.2003).

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların karşılıklı borçlarını düzenleyen önemli bir hukuki araçtır. Bu sözleşmenin geçerliliği ve uygulanabilirliği, resmi şekil şartlarına uyulmasına bağlıdır. Yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve kişisel hakkını devretmesi durumunda, alacağın temliki hükümlerine göre işlem yapılır. Yargıtay kararları, bu konuda önemli rehberler sunmaktadır ve uygulamada karşılaşılan sorunların çözümüne ışık tutmaktadır.

Kaynakça

• Erman, H. (2010). Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi. 3. Baskı, İstanbul.

• Coşkun, G. (2010). Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Hak Kazanan Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu. 1. Baskı, Ankara.

• Oğuzman, M. K., & Öz, M. T. (2013). Borçlar Hukuku Genel Hükümler. C. II, 11. Baskı, İstanbul.

• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (1988). 1987/2 Esas, 1988/2 Karar.

• Yargıtay HGK Kararı (02.07.2003). 2003/14-452 Esas, 2003/456 Karar.